ניתוח זכויות
 

הקדמה

אתם לקראת רכישה או מכירה של נכס מקרקעין בכמה מיליוני שקלים ???

חשוב ומומלץ מאוד לבצע בדיקה מקיפה לפני הרכישה/מכירה ולא לחסוך בעלות (שולית) של שכ"ט שמאי מקרקעין ולהסתפק בניתוח שוק יד שניה (הצע וביקוש) בלבד לצורך קביעת השווי !

​

הסבר

לא פעם שמעתי מבעלי נכסים ואנשי מקצוע בתחום הנדלן (שאינם שמאים) טענה בקלות דעת שהערכת נכס מקרקעין זה נושא דיי פשוט ומהיר, אני מצטט " מה הבעיה תגיד לי בכמה נמכר פה בסביבה ואגיד לך כמה שווה הנכס שלך ". חשוב להבין, נכס מקרקעין מורכב מפרמטרים רבים אשר יש להתייחס אליהם בקפדנות ובמקצועיות יתרה ע"י שמאי מקרקעין מוסמך, כפי שיתואר מטה.

קיימים מקרים בהם בעלי נכסים מכרו את המקרקעין שבבעלותם ללא ביצוע הערכת שמאי ובדיעבד לאחר המכירה הם גילו כי מכרו את הנכס במחיר נמוך בהרבה מהשווי המיטבי וזאת מכיוון שהנכס כלל זכויות נוספות (מאושרות/עתידיות) אשר לא היו ידועים על הבעלים טרם המכירה, כפועל יוצא מכך הנכס נמכר במחיר נמוך יותר מערכו הריאלי ובנוסף לכך הבעלים קיבלו דרישה לתשלום מיסים אשר לא צפו אותם מראש.

​​

המלצות ושרותי המשרד

אתם לקראת עסקה במקרקעין (דירה/מגרש/בניין/מסחר/קרקע חקלאית), פנו למשרדי ​לצורך ביצוע הערכת שווי מקצועית ע"י ניתוח ובדיקה מעמיקה של המקרקעין אשר תכלול בין היתר את הפרמטרים הבאים:

• בדיקת הנכס וסביבתו – בדיקת סביבת הנכס היא בדיקה מקיפה הכוללת בחינה של כל מאפייני האזור; ביקוש והיצע, חינוך, מרכזי קניות , פיתוח, תשתיות נגישות ותחבורה, מצב סוציו אקונומי, ניתוח מאפייני החלקה/מגרש ועוד..  

• מצב משפטי -  בדיקה של היסטורית הנכס מבחינת בעלים/חוכרים קודמים. האם הנכס רשום בבעלות או בחכירה, בחינה של נסחי הרישום והסכמי הבית המשותף.

• מצב תכנוני - סקירה מקיפה ומעמיקה אודות כלל הזכויות המאושרות והתקפות שחלים על הנכס.

• בדיקת הרישוי – האם קיימים התרי בנייה לשטחים הבנויים והאם קיימת אפשרות להוספת שטחים נוספים אשר עשויים להעלות את ערכו בעתיד.

• מצבו הפיזי של הנכס – במידה ומדובר בנכס בנוי תבוצע בדיקה מקיפה של טיב המבנה, והערכת משך החיים הכלכלים של הנכס.

• ניתוח עסקאות –  בחינה מעמיקה של עסקאות דומות שנעשו בנכסים זהים בסביבת הנכס , תוך הפעלת מקדמים וביצוע התאמות אקוויוולנטיים לנכס הנישום.

• מיסים – בהתאם לדרישת הלקוח ולאחר קביעת שווי שוק יהיה ניתן לנתח מהו הצפי לאומדן המיסים (מס רכישה/מס שבח/ היטל השבחה)ככל שיש לשלם בעת המכירה/רכישה.

ע"י כך תוכלו להגיע להחלטות מושכלות וראליות לצורך ביצוע העסקה בצורה המיטבית והנכונה ביותר עבורכם.